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2021-05-18 01:59188体育官网 人已围观

简介孙维强vs通猜视频感谢大家冒着酷暑前来参加钱江晚报举办的论剑2013地产高端访谈暨浙江人居经典颁奖仪式。大家可能都非常熟悉了,由中国建筑学会主办的全国人居经典建筑规划设计方案竞赛活动,今...

  感谢大家冒着酷暑前来参加钱江晚报举办的论剑2013地产高端访谈暨浙江人居经典颁奖仪式。大家可能都非常熟悉了,由中国建筑学会主办的“全国人居经典建筑规划设计方案竞赛”活动,今年已经是第13届了,这是一项全国范围的房地产综合竞赛,其权威性得到了普遍的认可和推崇,在房地产业内具有极高的声誉,甚至被称作“奥斯卡奖”。

  受全国人居经典方案竞赛组委会的要求,从第一届开始,钱江晚报就作为浙江赛区唯一总协办单位,推荐并鼎力支持全省优秀项目角逐全国大奖。13年来每一年钱江晚报推荐的人居经典获奖楼盘都成为市场的风向标,代表了浙江楼市的最高水准,由钱江晚报组织推荐的浙江军团连续多年夺得全国获奖总数第一,也显示了浙江房地产业对品质和创新孜孜不倦的追求,在全国综合实力和开发水平都是全国第一的。

  今天钱江晚报组织的2013浙江人居经典的颁奖仪式,我们嵌入了论剑2013地产高端访谈,我相信大家在过去半年中都是和我一样,都是在迷茫中度过的。今天任志强说,他也没有办法预测未来房地产市场的走势,因为政府到现在都没有说话,也是非常迷茫。在这样一个迷茫的时刻,我相信大家愿意更多的相互碰撞、相互交流、相互学习。在今天这样一个难得的时刻,钱江晚报组织梳理了房地产界、媒体界和购房者,一共10个线个话题,由开发商、专家共同华山论剑,坦诚对话。

  现在我们就开始第一个环节,我们首先介绍今天到场的主要领导和嘉宾,他们是:

  现在我们邀请钱江晚报副总编辑杨忆华女士为本次盛典致辞并揭晓获奖楼盘,有请杨总。

  一年当中最热的天气,欢迎大家在这么一个大热天来到我们第13届全国人居经典论坛浙江区颁奖典礼的现场,楼市这些年有过艳阳高照也有过风风雨雨,近年来限购、限贷没有松绑,但在浙江这一片热土上,楼市仍然表现出很多可圈可点之处,无论是年初商品房的火热回暖,还是4、5月份成交量的上升,还是土地市场的供需两旺,2013年上半年的楼市大有一股逆市而上的劲头。无论政策怎么变,市场的风向往哪里转,在浙江经过商品房市场多年的发展和培育,老百姓对于寻找一个称心如意居所的愿望已经根深蒂固。同时,赋于了浙江文化底蕴深厚,浙江人对于房子的口味也很挑剔,对房子的要求比其它地方更高,高要求催生了高标准,这片土地上的开发商无论是本土大佬也好,外来大鳄也好,多年下来已经摸透了消费者的脾性,造出来的房子品质优良,理念先进。杭州很多好房子和杭州美丽的风景相得益彰,就算放到全国也是被业界内外所称道和效仿的。

  什么样的房子能够代表浙江商品房的最高水准呢,由钱江晚报举办的全国人居经典论坛浙江区颁奖典礼每年都为这个问题寻找答案,我相信一个好的开发商不仅是优质楼盘的制造者,也是品质生活的引领者,我们每年评选出来的经典楼盘从设计制造到销售的每一个环节都精心打磨,堪称本年度楼市的风向标。一年又一年,这些经典楼盘带领着浙江人住上了越来越好的房子,过上了越来越好的生活。去年浙江把绿城富春玫瑰园和越秀星汇城送入全国人居经典的宝库。今天在西子湖畔谁能赢得浙江房地产市场的芳心,谁又能代表浙江再次征服全国。

  下面,悬念即将揭晓,我代表组委会宣布2013全国人居经典浙江赛区获奖的楼盘是:

  绿城安吉桃花源,绿城西子青山湖玫瑰园,滨江西溪明珠,龙湖春江彼岸,景瑞御蓝湾,西子田园牧歌,万和玺园、天阳尚景国际。

  主持人:谢谢杨总的致辞和宣布获奖名单,现在我们就来看一看获奖的9个楼盘分别是什么样的楼盘,请看大屏幕。

  主持人:有请所有的获奖楼盘代表上台,有请钱江晚报副总编辑杨忆华、浙商研究会执行会长胡宏伟为获奖楼盘代表颁奖并合影!

  主持人:论剑2013地产高端访谈,在这样一个难得的机会和大家一起聊一聊,今天我们共聚在一起有开发商同行、媒体的同行,还有专家,第一场对话,我们邀请的嘉宾是滨江西溪明珠,滨江集团副总经理朱立东先生;万和玺园,通润集团副总经理王曙生先生;龙湖春江彼岸,龙湖房产营销总监孙维强先生,有请胡宏伟老师。

  朱立东:我是杭州滨江房产集团的副总,我们滨江集团主要在杭州中心,以及围绕杭州的绍兴、衢州、金华的本土开发企业,目前在杭州市场占有份额还比较高,今年1到6月份整个公司集团销售近70个亿,在杭州销售48个亿,占市场的份额是9%。08年企业上市,也是为企业的发展插上了翅膀,也非常感谢今天在座的媒体和同行长期以来对我们滨江的关心、支持和关爱,也希望我们做的西溪明珠拿了浙江省人居经典奖之后,今天我们的项目老总赵总也在,我们把这个产品打造得更好,确实名副其实,物有所值,谢谢。

  孙维强:大家好,我是杭州龙湖的营销总监孙维强,非常高兴能够在这个场合跟我们的媒体朋友、同行朋友见面。我们龙湖地产是全国十强的房地产开发公司,来到杭州之后开发了几个项目,今年我们龙湖.春江彼岸项目在5月份时开盘,首期开盘热销了20个亿,刚刚在周日的晚上二期加推,卖了4个亿,一直以来卖得非常好。今天我们春江彼岸项目也获得了浙江省人居经典楼盘,因为我们春江彼岸是龙湖第三代自然主义豪宅,我希望能够得奖后激励和督促我们,把我们自然主义和春江彼岸做得更加淋漓尽致,能够把这种居住环境、居住品质给杭州人民呈现更好的居住环境,谢谢大家。

  王曙生:我是来自浙江通润集团,浙江通润集团在杭州名不见经传,在龙湖和滨江集团面前,我们集团应该讲是属于小弟弟了,我们是05年老板从义乌做市场开始,然后进入杭州开始做房产,在市区除了通润银座,这次万和玺园是我们在杭州的第二个项目。这个项目是从2011年10月份拿的地,2011年拿地后,整个市场已经直线年开始,话说回来,这个波段始终从上往下,从上往下,一直以来是这么过来的,我们小公司也有我们小公司的感触。

  胡宏伟:两位是本土企业,一位是外来企业,有大鳄,也有谦虚自称自己小弟弟的,我想今天无所谓内外,也无所谓大小,能够获奖,就证明你们是佼佼者。

  前几天我看到一个数据,财富500强刚刚公布,中国有151家企业上榜,但其中只有9家是民营企业,有140多家都是国有企业,所以很多人说中国政府最大的国有资产,很多人以为是国有企业,实际上我认为这个概念不对,政府最大的资产一定是土地,这是政府。对中国的老百姓来说,经过30年的发展,中国百姓最大的资产实际上是房子。就在前几天北大做了一个2013中国民生报告,说中国90%的家庭有房子,其中10%以上的人有两套房子,户均面积是100方,这个数据当然放到网上之后引起很大的争议,中国人经常有一些自嘲心态,说自己拖了后腿。这个普遍反应中国人有房子,中国人的资产是房子。除了新杭州人以外,一般意义上杭州人80%的资产是在房子上。过去最大的心态是买了没有,现在最大的心态是焦虑,现在无论是中国经济还是中国的楼市,都处在一个非常不确定,未来的这么一个特定时期。我遇到过很多浙江民营企业经营者,他们手里往往不止一套,若干套房子,来自浙江南部的企业经营者。他们的焦虑往往在于哪里呢,今天财富的安全似乎比财富的增值更加重要。他们经常向我提出疑问,在当下究竟如何保卫我们的房子,如何保卫我们的财富,所以我认为中国人无论在哪个时期都各有各的烦恼,这是我们今天讨论的大背景。

  在房子的话题之下,我个人认为从微观和宏观角度来说有三个因素,一是货币,二是政策,三是预期,这是三个关健词,今天我们短暂的30分钟时间,主要围绕这三个关健词请教各位。

  第一个话题,钱荒对房地产有影响吗?这个问题肯定是给朱立东,中国人对钱荒这个概念是比较突然的,很多中国人把银行的稳定性和政府完全是挂钩的,许多中国人长期认为银行是一万年铁打的银盘,所以任何银行门口永远是放着两对狮子,因为它稳如泰山。但事实上这次钱荒似乎给我们透露一个信息,银行本质上就是一个企业,只要它是一个企业,它就有可能违约,就有可能有风险,甚至有可能破产。这次的钱荒虽然是貌似短暂的插曲,但我认为对中国人的资产观念,未来的理财方式影响还是很大的。从房地产公司的角度来说,我相信房产开发一定是一个非常烧钱的产业,包括最近几年从民众角度来说,主要是如何购买高息的理财产品,但是这种房产公司也做了很多房产信托。现在争议比较多的是卖现房还是预售证的问题,都和资金运作有关系,这个问题请立东,这次的钱荒对你们公司是怎样的影响,能不能向在座各位透个底,作为本土大佬滨江公司究竟缺不缺钱?

  朱立东:钱荒,到现在为止,我也没有搞得那么清楚和明白。从理论上来讲,现在整个货币的量,所谓的M2和GDP之间的关系是成倍的关系,所以说现在整个从社会的角度来讲,不是钱荒,而是钱多的问题。但是现在因为前段时间报道,部分股份制银行调头的资金在央行采取了反常措施后,让它感觉到手头非常紧张。大的角度来讲,社会经济发展到今天不是钱荒的问题,而是钱多的问题,个别银行出现这样的问题也只是结构性问题,如果真的是钱荒的话,那房子的价格不是往上涨,是往下走,我是这么理解。

  第二,钱荒对不同房地产企业来讲,它的感受可能也不一样,作为一家企业来讲,它无非融资的手段,直接融资和间接融资。直接融资,上市,我们已经实现了上市,上市还有一个问题,增发,现在据说刚刚准备开闸。间接融资肯定是向银行,银行我们都知道一般不做雪中送炭,只做锦上添花,对于好的运营企业,它愿意以比较低的利率,比较多的钱贷给你。如果本身企业情况不好,肯定是利率高,同时还不贷款。因为我们公司一直以来经营比较稳健,所以说金融机构也非常愿意把钱贷给我们。有时候我们要还了银行还紧张,因为前段时间根据戚总年初董事会定下来的战略目标,今年我们主要是稳健经营为主,这样在压贷款,我们要把钱还给银行了,银行也蛮紧张的,这是我讲的,不同企业对钱荒的概念可能不太一样。

  第三,从我们公司的情况来看,公司成立21年以来,应该说整个财务运营还是比较好的年份。从另外一个角度来讲,企业发展来讲,拓展来讲永远是缺钱的。大家也清楚,因为最近杭州有几块比较热的地,比如说像农大的地,地上建筑面积一共是63万平方米,楼面起拍价97个亿,我想相对于一个企业地很好,哪怕底价都要达到97个亿,对于这样好的地,又需要比较大的现金流,这样的情况下我们也不能说我们钱多的没有问题。对企业发展来讲,永远会存在发展资金和稳健资金之间的矛盾,大概是这么几个理解。

  胡宏伟:实际上问一个自然人和法人口袋里缺不缺钱,对中国人来说有一点犯忌。我解读朱总刚才讲的意思,我觉得有三个观点,不知道立东是否同意。

  第一点,中国市场总体而言不缺钱,尤其是房地产市场不缺钱,而房地产市场不太缺钱的话必然会导致一个结果,那就是房价会继续上涨,因为货币的供求关系决定。我相信这一点也给广大听众、观众一个重要的资讯,不缺钱会直接助推房价的上涨,这是第一点。

  第二点,你刚才提到一个关健词,中国的资金是结构性的错配,有人缺钱,有人不缺钱。滨江不缺钱,优秀的房地产公司不缺钱,不等于所有的公司都不缺钱。因为最近一段时间确实浙江很多实体企业比较饥渴,包括民间金融的乱局和浙江实业、制造业得不到优质低价的资金是有关系的,立东给出的第二个结论,几家欢乐几家愁,不能简单的说钱荒,钱是结构性流向,合理与不合理的问题。

  第三点,刚才立东传达给我一个非常有意思的资讯,今年上半年杭州的地产市场是两极分化,是一个围城,有人进也有人出。这个说法出处应该是丁老师的,坊间也在广泛流传,杭州已经成为一个大鳄池,这就表明拥有雄厚资金的大鳄,尤其是龙湖这样的外来大鳄纷纷杀进杭州。但另一方面对本土中小型房地产企业带来很大的竞争压力,就像你刚才讲的农大地块,因为它的土地质量之高毫无疑问,但是这个地块是一个大家伙,90多亿,说句实话,再有钱的公司,哪怕是滨江公司也会觉得扛不扛得动。这就是判断钱多与钱少的另一个角度,房地产市场不像前些年了,原来无论是做这一行,还是其它行业进入,无论是大企业还是小企业,都能够获得利益。未来房地产公司即使在土地拍卖上就有可能分化,有的企业一路高歌,但也有一些企业会在资金上就是一道门槛。我从立东的这一番阐述当中听到的是这么三个颇有启发的结论,所以我觉得仅仅是对钱荒这一点就不应该得出一个简单结论,否则我认为这个过于简单。

  还有一个问题,我想请问一下龙湖的孙总,刚才我们讨论的是钱荒,实际上这一次钱荒与中央政府央行的姿态是有关系的,有人把它解读为所谓的“压力测试”,中国货币确实泛滥,而且这种泛滥的货币又四处乱窜,资金错配,因此本届政府提出的是如何盘活存量资本的问题,而不能继续乱发货币。既然李克强总理有这样比较明确的思路,他应该会有围绕货币市场一连串的政策,事实上第一个比较强烈的信号,就在上周已经出台,就是所谓的银行放开贷款利率的管制问题,不在受下限7折的影响。当然这次出台政策里面也有涉及购房者的,个人购房的相关政策暂时不变,但是放开贷款利率管制,我相信对开发商来说应该是有影响的。最近几天也经常有企业经营者和我一起讨论,这个政策究竟会对各家企业产生什么影响,因为这一次是局部放开,它并没有放开存款,它只是单边放开。刚才我们讲房地产行业本身又是对资金需求非常强烈的行业,这一次央行释放出这样一种信号,从你们龙湖角度公司来说做何解读,这个对你们公司今后的融资究竟是利还是弊?

  我觉得整个利率下限突破了,它的实际性作用大于信号推动的作用,这表明中国政府有关银行业务推向市场化的一个阶段性方向,把整个银行推向市场化的方向下,我觉得信贷包括融资平台更加开放一些,优秀的公司拿钱更加容易,而这种非优秀的公司来讲拿钱更难了。对我们公司来讲应该是一个非常大的利好,为什么这么讲呢?因为我们公司在09年上市,上市之后一直以来在信托行业也好,上市的资本市场也好,对我们的认可是非常高的,仅次于中海,我们的评级是民营企业当中的NO.1。在这种情况下,我们刚刚在上周的时间在资本市场拿到76亿,而且融资的成本非常非常低,因为资本市场对我们非常大的信赖,如果国内整个信贷走向市场化之后,我觉得对我们公司是非常大的利好。在市场竞争下越是优秀的公司,在资本市场拿钱的成本越小,因为我们的信贷政策走向市场化,我们拿钱相对更加容易一些。看中国的资本量来讲,和美国的资本量来讲,这是一个很鲜明的对比,现在美国基本上银行业都在拿信用卡刺激消费了,都是提前消费。中国来讲,中国人还是喜欢存钱,大把的钱存在银行。我们李总理提出战略性的盘活库存资本,我觉得这个战略非常好的。在这个战略的支持下,对于经营户来讲拿到钱之后扩大经营,贷款利率下行之后,存款利率肯定是随之下行。在这种情况下,我们更多的钱是流通开了,在这种情况下我相信我们的消费会得到很好的刺激,这样我们的流通领域就会得到很好的盘活,对中国经济长年可持续的发展带来了利好,我是这样看待。

  胡宏伟:孙总的阐述给我的印象,和立东讲的有异曲同工之处。包括刚才说的放开贷款管制的问题,现在社会各界解读不一,有人说是利好,有人说作用不大。非常重要的一点,你是一家什么样的企业,经过前二三十年企业竞争的草莽时代,未来会进入类似于韩国这样的英雄时代,大企业、优秀企业会强者更强,包括孙总刚才讲到的,这条政策对你们公司来说往往意味着拿钱更容易。当然了,也许一家浙江低端日用消费品的小企业可能依然会处于资金量嗷嗷待哺的状态,我想像过去那样只要国家出台一个一号政策,大家一起鼓掌,这个时代已经过去了。不同的企业面对不同的政策,它的解读,它的得与失可能会不一样。

  刚才我们谈了钱的问题,实际上决定货币一个关键人是政府,所以我们第二个话题转到政府。这个话题很有意思,楼市调控究竟是不是空调?这个话题在网上引发了很多讨论,尤其是今年连新华社都发了这个稿子,认为中央的政策并没有完全落到实处,说是十年九调控,越调房价越高涨,这个话题之下有两个观点,第一点,越调控越涨价;第二个观点,如果你不调控的话,它比现在涨得更多,我觉得有这么两个争论。从我个人来说,我赞成后者,不要这样去否定中央政府在最近十年出台的各种调控政策,房价随着社会经济的增长出现较大的上涨,这是世界各国的普遍规律,如果没有这些年的调控政策的话,我认为恐怕会涨得更大。所以我认为政策的调控应该是必需的,关键是你如何调控,为什么而调控。

  说到这次调控问题,尤其是空调问题,让我们首先会想到的是今年2月份出台的新国十条,新国十条里面最核心的一条,我相信三位都很清楚,那就是所谓的如果你出售自有的二手房,你将要缴纳20%的所得税。这个政策的出台又很特殊,因为它是在上一届政府即将换届的当口,而恰恰是这一次政策出台还真有一点空调的味道,什么意思呢?就是说20%的个人调节税,事实上除了北京等少数地方之外,很多地方政府王顾左右而言他,包括杭州基本上还是按照房产总值的1%征收调节税,而很多消费者悬着的心总算落下,因为这个政策直接导致今年3、4月份二手房赶末班车的问题。我讲了两层意思,中央政府、各级政府的房产调控还是必需的;第二点,关键是政策如何调控,今年的政策调控是历年调控里面最特殊的,今年的调控确实有变成空调的明显迹象,这个问题我想请教一下通润的王总,国五条政策对你们公司来说究竟有什么影响?你对地方政府针对20%个人调节税的变通和暧昧的姿态怎么看?

  王曙生:楼市调控关键是调什么东西,政府在每个阶段对调整的角度,调整的方向都不同,具体应该是06年开始,两三年一次,每年的角度都不同。感觉到从开发商来讲,我们经历过之后,感觉到一惊一诈,感觉到岌岌可危的时候,这一波又过去了,给人的感觉是空调。关键根本性的问题,就是要解决价格问题。如果说这个东西是政府在调控的话,纯粹现在靠政府来控价格,我觉得难度还是有一点的。特别是现在包括杭州市也好,包括物价局备案,通过不同的口子给老百姓感觉到这个价格在控制。如果不按照市场行为规则来走,某种意义上如果土地问题不解决掉,那我觉得这个题目是成立的,不管什么东西,给老百姓的感觉,心里面的感觉就是空调。

  胡宏伟:我觉得我们不要小看政府,我始终觉得中国没有真正意义上的市场经济性,只有政治经济性,我们讨论第三个话题,这个话题和政府依然有关系,第三个话题,狼来了,房产税会在杭州市场推出吗,我认为近几年房地产市场有些乱的,和政府有关系,房地产政府首先是政府生病,但是让老百姓吃药,首先是土地生病,杭州市政府一年土地收入1200亿,这是09年杭州市政府对外发布的,今年上半年差不多600亿,超越2009年的可能性至少还是存在的。在这样的背景下,确实要指望房价回落是很难的,那么怎么办呢,我们似乎又把皮球推回了老百姓,谁让你买房子的,谁让你全民买房的。在这样的情况之下,就让老百姓吃药,怎么吃药呢,有若干个手段,政府手里的手段是很多的,刚才我们已经讨论了房产税20%的个人所得税问题,现在又马上面临房产税问题,同时后面还要讲遗产税。我个人觉得收税是任何一个国家管理国家的手段,关键是为什么收,怎么收,以及法律依据在哪里,如果说我们出台的各种税收政策导致的结果是越有钱就越心慌的话,那这个政策就要打一个问号。无论我们如何判断房产税以及相关的政策,就像一个鼓点一样,越来越强烈,房产税似乎已经是箭在弦上了。请教孙总两个问题,第一,你怎么看房产税是否会出台的问题,因为这个问题对杭州而言已经是迫在眉睫,你对房产税是否出台怎么看;第二,它的征收范围可能是什么,它的税率可能是多少?房产税是否即将来临?

  孙维强:我觉得大家一定不能小看了政府,我始终相信中国政府还是在努力的为老百姓做事情,当然这其中有些曲折,但我相信从国家整个体系上来讲,它是希望能够让住者有其屋这样一个总的方针和政策出发,就是希望中国的老百姓都能居者有其屋,能够住上房子这样一个想法不断努力,不管是盘活经济也好,让大家的收入水平提高也好,包括现在在做的限购政策也好,未来要出的房产税也好,所有这些东西,我相信中国政府都是为了让更多的人居者有其屋,让住宅回归它的居住属性,而不是说住宅成为一种商业地产,它的投资属性,不断成为一种资本在市场做流通。在这种大的宏观背景政策下,我相信房产税出应该是必然,而且房产税的出台在西方一些国家,包括香港等等,这些房地产市场已经走向非常成熟,因为它的需求市场已经完全饱和,西方国家的房产全部在所谓二手房经济的时代。这种情况下他们已经很成熟了,在用房产税调控整个房地产市场的政策。在这种情况下,中国虽然有些特色,但总归我们的房地产市场要走向成熟化。之所以现在房地产市场在高速发展过程之中,为什么发展中出现这么多的波折,一方面中国人太有钱,中国人喜欢存钱,就是几代人把钱存下来之后,到了今天这个时代,大家会发现钱非常的爆发,这是第一点。第二点,中国人太多,对房产需求太过于浓烈,所以说我们中国的房地产市场从97年一直到现在,近20年的发展来讲,市场一直非常的火爆,我相信在未来一段时间内还是会持续的上涨。在这种情况下,你会发现有钱的人有更多的房子,而没有钱的人始终住不上房子。住不上房子的人在中国还是占了绝大多数的,包括现在马上要就业的大学生,就业率这么低,大学生的数量还是很多,这种情况下中国的房地产市场还是会持续向上发展。

  为了实现房地产市场稳健、长远、可持续的发展,政府必然要对整个房地产市场做出调控,土地市场如何调控,税收政策如何调控,包括限购、限贷政策,这一系列政策总归是让我们的房地产市场更加稳健的发展,让我们的房价涨得不要那么快,让我们有钱的人把钱投到别的地方去,让没钱人买到房子,总的思路应该是这样的。在这样的情况下,实际上大家会看,要解决所有这些问题,房产税税收杠杆调控政策是能够很好的解决这个问题。我个人认为房产税的出台是个必然的过程,当然如果说税收政策是不是有依据,其实这个东西没有任何依据,包括个人所得税有依据吗,自己辛辛苦苦挣的钱为什么要纳税,这个是游戏规则,这个东西没有什么可以去沟通的。我比较认可房产税,而且我认为房产税的出台是必然,只是时间早晚问题,对我们房产商来讲期待更晚一些。当然如果把限购政策解除,只出台房产税,这个东西我们期待来得更早一些。

  胡宏伟:孙总刚才给出了非常清晰的结论,房产税肯定要来的,同时孙总某种意义上给出了一个回答,要说房产税的依据,现在不清楚,但是房产税还是要来的。我觉得一个在法理依据上不清晰的税种终究要到来,这恐怕也是一种中国特色。当然谁都得遵守现行的游戏规则,这背后还有一个关键的话,由谁来制定游戏规则,这一点很重要。

  刚才我们讨论了钱的问题,货币的问题,也讨论了政策的问题,这两个问题讨论的最终结果,我认为是为了有助于我们更好的去判断未来,因此我们引出第四个话题,楼市还有白银十年吗?

  朱总,应该说决定房地产经济的价格一般是取决于供求关系,但在我们国家房地产市场价格在很大程度上是取决于预期的,只要未来预期涨价,中国的很多潜在购买能力会立即变现,中国是一个非常有趣的奇妙的国家,当然在这种预期背后最关键的是未来究竟还有多少价格的上涨空间,以及这个所谓的未来有多长。因此,在最近几年,因为我们现在成了全民的财富竞猜,猜准了家里的资产就驴打滚,猜不准资产就跌入深渊。过去中国的房地产市场是黄金十年,未来很可能是白银十年。我个人觉得,我可能给立东出了一个难题,最难的是预测,这两天新浪网上整天在爆气功大师,他的能力就是预测未来,如果你真有这个功能的话,那我看你也就不用在滨江做副总了。而且我们刚才说了两个关健词,一个是“黄金”,一个是“白银”,什么意思?黄金、白银的价值本身就跌宕起伏,黄金从1900一盎司,最新价格是1330,白银更惨,从每盎司48美元跌到昨天20左右,这本身表明连黄金和白银自身的价格都自身难保,那如何用这样的概念去揣摩楼市的未来,这个很难,但是再难也要请立东帮我们算一卦。

  朱立东:这是一种趋势,因为影响房地产市场,我想一个是社会经济本身的发展,这是一个基础。第二是供求关系,这是住宅本身的。第三是预期,或者说政策的影响,实际上影响我们一个是社会经济自身发展的基础;第二是房地产市场本身的供求关系;第三是政府的政策对市场的整个影响,我觉得这三个因素是影响最大的。从未来整个经济发展来讲,在城市化的背景下,现在说人口的红利到底怎么样,城市化怎么样,我自己觉得对东南沿海经济较发达地区的区域来讲,应该还有未来10年到15年比较快速的城市化以及城市化里面再城市化的这么一个过程,所以说社会经济的发展也会比较好,我相信在习总书记和李克强总理的领导下社会也比较安定,这个对房地产也好,对经济是最大的支撑作用,没有问题。

  胡宏伟:朱总还是非常讲政治的人,我再问一个很现实的话题,严格意义上当今世界没有人能预测五年以后的事情,现在社会发展得太快了,我们来预测一下今年吧。今年10月份马上召开十八届三中全会,我注意到一个非常有趣的现象,本届中央领导至今到房地产问题还没有发过话,我们目前在推行的相关政策基本上还是换届之前的,那一届政府的政策延续,所以现在全中国人民对十八届三中全会都很期待,因为这30年改革史上所有政策都是和三中全会有关,很多人问为什么?一届领导人上任之后他需要观察一年,而三中全会一般都是在某一次党代会之后一年召开的,想明白了就得出台政策。好,这一次的十八届三中全会出台的将是一个宏观政策,但其中一定有涉及房地产的政策,或者说宏观政策对房地产一定有更多的影响,就这一个具体的重要会议,立东能给我们一点预测吗,大胆的预测。

  我相信新一届政府更多会用法律、经济、金融的手段来对市场进行调控,如果说用经济、市场、金融的手段来调控房地产的话,那社会经济的发展是没有太大的问题。同时就刚才讲的房产税的问题,现在因为上网的人年轻人比较多,以为房产税出台之日就是中国房价下行之时,这就是一个扯淡,因为现在世界上所有发达资本主义国家或者私有制国家都有房产税,难道我们看到美国人民的房价一路走跌吗,香港的房价一路走跌吗,那是不可能的,它还是会随着自身的社会经济发展有波动的,所以说只要你用法律的、税收的,符合市场经济规律的手段来对房地产市场进行调控的话,那么这个市场也会比较平稳的。

  同时讲空调,调控的,听党的话,跟党走,没有问题。但调控本身确实有非常大的讲究,比如国五条里面20%的问题,杭州曾经茅临生当市长的时候出台了“茅八条”,就是收个人所得税20%,但这样一个政策好不好,很好,抑制房价上行,打击投资的。但计划没有变化快,智慧在民间,结果在二手房转让过程中间,最后丁老师知道的,所有的费用都是由买方承担,也就是说原来事先设想好一个非常好的政策,想抑制投机投资政策反而变成倾向有利于卖方的政策。同时今年人大一个副部长说,对这样的违法行为我们要打击,你说20%,那怎么打击得了呢,买卖双方税费,杭州我估计几乎99%的二手房里面税费都由买方承担的,这是一个非法的行为要查处,政府怎么查处。在市场供求关系还没有逆转的时候,走向它的反面了,那你说这是好政策还是坏政策,凭空就把杭州房价上涨了至少10%到15%,你说这个政策好不好?很好的一个政策,你说调控真的变空调啦。

  胡宏伟:我们刚才围绕着三个关健词,一个是货币,一个是政策,一个是预期,梳理了一下越来越看不清楚,越来越让我们每个人纠结不堪的房地产市场。我们刚才是从三个角度阐述,这三个层面最终的归结点都是政府,货币是谁发放的,只有政府能发放;政策是谁定的,当然是政府制定;预期是谁决定的,预期是由货币、政策以及新的政策走向来决定的,所以我认为这三个关健词背后的核心词都是政府,从这个意义上讲,作为普通民众来讲一方面可能显得有点无奈,另一方面也有更大的期许,希望我们各界政府能够更好的帮我们每一个普通民众把握好房地产市场的发展。

  我觉得经过今天这么一个短暂的对话,从我个人来说似乎可以得出两个结论,一方面房地产市场不可能永远只是春天,因为在过去我们确实有这种感觉,好像每年每月每日都是春天,只要你有钱,它就像花儿一样会开放,然后你剩下的就两个字,收割。但是我们没必要恐惧,不会永恒的春天,但也不会马上的末日,就像立东刚才所说的一样,不会房产税一来天就塌了。房产对个人来说是必需品,房产品一定会遵循自身的规律发展,它的天地一定会广阔,这是我的第一个结论。

  第二点,无论房地产市场的风云如何变化,真正决定未来的不是外界的风云变幻,而是每一个企业如何去应对,因为我们过去觉得既然每天都是春天,每年都是春天,肯定遍地是黄金,再差也是白银。从刚才几位阐述的发现一个特点,未来的中国房地产企业一定会出现分化,而分化的结果是往高处走还是往低处走,最终起决定因素一定是某一个企业自身的实力与创新。

  在座三位包括台下的企业,都是这次人居经典奖的获奖机构,都是杭州房地产市场的佼佼者,就凭这一点,我认为你们身上,各位企业一定会有一个美好的未来,一定会有足够的底气去笑傲江湖。

  主持人:感谢三位对话嘉宾,特别感谢我们的老朋友宏伟先生,给我们上了一堂很生动的宏观经济课。

  为了使我们的气氛更活跃,在我主持下一场对话之前,我们主办方特地设计了一个小小的环节,“疯狂猜图”,猜一猜获奖的8个楼盘,都放了局部的影像,有请工作人员来放。

  主持人:接下来有请第二组嘉宾对话,有请绿城安吉桃花源营销总经理李琦先生;天阳尚景国际,天阳置业营销总监石焱先生;景瑞御蓝湾营销总监刘霞女士,以及绿城西子田园牧歌,绿城西子营销总监俞英姿女士上台参加第二轮对话,有请。

  刚才胡老师的对话都是以宏观面为主,当然宏观面的事确实也非常难说,包括任志强在昨天接受访谈的时候讲了一段话,非常有意思。说我没有办法预期了,因为政府都没有透露出信息,在此之前任志强都是非常坚定,多年以来非常坚定,而且去年说的今年3月份要暴涨,实际上已经被他说中了,之所以胡老师说在两会之前匆忙的出台新国五条,就是为了让任志强的预言不要成为现实,事实上在北京已经成为现实了,也是这样的背景。

  第一个问题,你心目中的好房子是什么样子的,非常契合今天人居经典这样的话题。

  李琦:其实这个问题首先要问什么样的客户,每一个阶段客户心目中的好房子不一样,绿城做好房子的同时也关注物业和园区的服务,很多发达国家的房子本身造的也不是非常好,我们原先好的概念是立面一定要用石材,一定要大面积的开间。

  李琦:安吉桃花源的占地面积是绿城项目中最大的,它的面积是杭州桃花源的3倍,很多次和宋总开会中,感觉他除了关注房子本身品质之外,更多关注这个园区给客户提供什么样的生活方式。

  刘霞:主要是去参观了一次,当时去的时候看到国际生态公园,还是很震撼的,因为有特殊的渊源关系,有朋友在绿城公司,有这个介绍,也知道第一期开出来的价格还是非常合理,据说接近成本价。

  李琦:好房子作为我个人来说也是在学习的过程,经过一个阶段对好房子的定义也不一样,第一,有一些好的,今后生活的配套,能够保障生活。第二,能够有一群素质还不错的邻居。第三,希望有好的空气,好的环境,因为现在污染也很严重,人总是希望能够长寿,活得健康,活得快乐,我心目中的好房子是这样。

  李琦:安吉有大城南的概念,目前在那边已经有两个高尔夫运营了,整个灵通景区大区的规划,目前整体规划还是有的,构筑杭州城北大生活区的概念,杭州城北开车过去一个小时的路程。

  李琦:还是度假概念,目前不定义第一居所的概念,随着项目今后的推进和配套的建设,以及整个区域的成熟,它也会慢慢形成第二居所,目前一小时范围内到银湖、青山湖和湘湖板块的亲郊大盘别墅距离也差不多,项目8千亩,其实建筑只有2千亩左右。原先没做这个项目之前,对好房子的概念仅仅停留在绿城好的别墅产品里面。但是做了这个项目之后,自己本身的激情也很强,觉得好房子是这样。

  李琦:平时交通方面蓝色钱江坐拥市中心,如果周末休闲放松一下,就到安吉桃花源,因为本身是天然的氧吧。

  主持人:石总,你们认为的好房子,杭州的购房者,包括业界理解当中,天阳的好房子一定是好户型,这个是非常典型的烙印了,现在我要问你这个问题,你心目中的好房子有没有什么变化?

  石焱:刚刚在听李琦说的话,不同年龄群,不同客群心目中的好房子是不一样的,标准是不一样的。从目前的城市和生活状态来讲,我个人心目中比较好的房子,是一个市区相对比较便捷,商业出行很方便,区位预估价值会非常高。第二,产品本身和目标客户群是非常贴切的,相吻合的。第三,绿城倡导的是园区文化,从目前天阳置业来讲,希望能够在物业服务上把园区概念慢慢引入进去,从区位价值、产品本身的品质到后期的服务管理和园区的服务,这三块结合在一起,适合我的目标客户群,我觉得就是好房子。

  主持人:不同人在不同的阶段,你认为好房子的概念是不一样的。好房子除了能够提供生活的便利等等之外,还要提供服务。

  石焱:它的产品品质,我们户型是其中一块,还有景观、产品的用材标准等等,包括后期的服务,都是跟目标客户群相贴切。

  刘霞:我是景瑞御蓝湾的销售经理,刘霞。景瑞地产集团是今年刚到杭州的新公司,目前景瑞御蓝湾是我们在杭州打造的首个项目,所以可能大家刚听到景瑞会比较陌生,我相信接下来的时间里大家会对景瑞有所熟悉的。景瑞是93年成立的,到现在也有20年的开发历史了,景瑞在上海、重庆、天津都有开发项目,在浙江省内二三线城市都有项目,宁波、绍兴、长兴等等这些都有,包括江苏都有我们的项目。

  刘霞:在上海,在上海包括已经完成的,在售的有三四个项目,在全国范围内我们是13个城市24个项目同时运营和开发。

  景瑞御蓝湾是我们景瑞公司第一次在杭州首个开发的项目,整个集团上下也非常重视,御蓝湾是在大城西,天目山路与余杭路交叉口的位置,绿城桃花源的正对面,天目山路主干道的边上。我们这个产品是刚需产品,主要是做90方的户型,整个小区大概有21万方的总建筑面积,11幢高层和8千方的商业配套组成。

  刘霞:而且在我们项目正对面一路之隔就是2万方的物美超市,预计2014年底正式起用。目前我们的户型全部是89方的“2+1房”三房户型,我们的产品在市场上还是有一定实力的。

  刘霞:上半年整个杭州楼市大的主线还是稳中有升的,包括我们前面谈到国五条的落地,包括狼来了房产税的风声,消息传出来,其实对整个市场的影响并不是非常大,当然这期间有小的波动。从我们关注整个杭城房价,包括又关注到城西的房价,整体来说已经基本平稳了,略微有一些涨幅的态势。包括我们现在也在关注一些重点的楼盘,因为我们景瑞刚到杭州,也抱着一个虚心谦虚的态度向大型品牌的,在杭州已经有一定实力和年限的品牌开发商学习,包括上半年的龙湖春江彼岸,比如说我们比较关注城西板块的中海西溪华府,都是创造奇迹的,包括它的总销额也好,单价也好。我们认为整个市场已经基本趋于平稳的态势,如果政策上没有更为严厉的调控政策出来的话,那么整个市场是比较看好的,比较看好杭州市场,这也是景瑞为什么选择布局杭州,选择杭州这样一个城市作为我们将来重点开发的城市,也是从这个角度考虑的。

  主持人:谢谢刘霞,俞总,西子是全国第一的电梯制造商,俞总跨越和绿城和西子的合作,你们怎么看待上半年的市场走势?

  俞英姿:稳中有升,比较活跃的申花板块、滨江板块,和去年价格对比来看还是有比较明显的上升。滨江的话可能还超过原有去年的线,这个和供应量也有关系,因为整个滨江的土地出让量不多,经过大规模消化掉之后,今年整个上半年滨江的供应量还是有限,这样会导致价格的局部上扬。从上半年土地走势来说是非常强的,从上半年的土地成交情况来看的话,一些大盘,或者市中心的盘,大部分是被国有企业或者外来大鳄所占据,本地市场的开发商慢慢会在土地市场渐渐隐退,这是杭州上半年土地出让市场的格局。

  主持人:你刚才都是说了杭州,如果我们来说说行业,你站在制造业西子的角度,如果再一次选择的话,还来不来做房产,还是一心一意的做电梯?

  俞英姿:我认为企业在某一个阶段是有比较多元化的产业链的,在西子发展到一个时机之后切入到房产产业链,这也是产业发展的自然现象。

  主持人:第三个话题,你们公司采取的是速度战吗,这个话题的来源是这样,越来越多的企业,包括龙湖、中海、万科等等,现在的速度是惊人的速度,拿地之后差不多半年多一点时间就要进入开盘阶段了,实际上他们的资金成本恰恰是比较低的,而本土的一些企业资金成本是比较高的,我们现在能够节约成本的一块,重要的一块就是财务成本,这个财务成本当然和时间段有关。石总,你们这块地到现在是多长时间?

  石焱:尚景国际是去年8月份拿的地,10个月的时间准备开盘了,6个月的时间拿到施工许可证,我们天阳置业这几年下来也感受到,原来没有这么快,近些年不断外来大鳄进入杭州之后,他们的操盘手段、速度对我们的影响还是比较大。龙湖是去年8月下旬拿的春江彼岸,开盘在今年5月初,它拿地比我们晚一个月时间,开盘是比我们早一个月,而且是大批量开盘,营造速度比较快的。而且他们的交付时间也比我们快,两年多的时间,而我们自己做的项目要到2015年10月份。

  石焱:一个就是他们在土地开发过程中运作手法是我们本土企业以前不敢用的,很多样化的,快节奏的。第二,他们在目标控制上,成本控制上还是比较好,因为都是上市公司,对报表需求要求非常高,设定的交房时间就非常紧。还有自己战略合作伙伴的合作也是非常紧密的。

  石焱:是的,因为在两年多的时间完成拿地到交付,不仅仅是前期开发,还有验收、施工过程中很多工作的结合,包括资金上的运作,所以在这一块上我们本土企业和他们的差距还是非常大的。从去年开始我们自己公司也提出希望达到6个月拿到施工许可证,10个月对外销售的目标,但目前看和别人的差距还是非常大,要不断的学习,才能在杭州站稳脚跟。如果说你跟不上他们的节奏,他可能操盘两个项目,你才操盘一个项目,这样的资金平台肯定是远远跟不上的。

  石焱:对,龙湖.春江彼岸去年拿的地,今年卖掉,在丁桥板块的地块资金就有了,同时又可以拿新的地块,开发节奏非常快,到后面企业要发展,土地资源也是非常重要的,开发了一个项目几年下来土地资源没有了,就很难持续往前发展。

  第四个话题,怎样看待市场和性价比,我指的是各个区块,各个城市之间的性价比。李琦,你觉得哪些城市性价比更高一些,包括我们浙江,我指的是对于开发商来说的性价比,对一个城市的评价。

  李琦:我想补充一点,去年我们在学习一家合作公司的时候,印象比较深,当时我也在集团分管一段时间营销,和这家企业学习的过程中,一个企业的战略目标比较重要,因为所有的项目公司为什么要采取速度战,永远是和企业的战略目标挂钩。比如有的企业原先开发的一些产品,在定位时有些产品销售去化的速度比较慢,这些项目有大量的财务成本,往往周转率有的时候会比利润重要,一个企业战略目标说多长时间换仓,多长时间清仓。当时公司对新拿的项目也提出5个月开工,9个月销售,12个月拿回的目标,项目公司的经营目标永远是跟集团的整体战略目标挂钩的。对一些项目去化速度较慢,又占用公司资金较大的项目,我认为清仓有的时候优惠力度可以更大,确保整个公司的稳健经营。

  李琦:安吉这个项目也是绿城旅游度假产品的战略,进入到一个新的研发阶段,因为绿城养生医药也成立了专业公司,有职业经理操作这一块的内容,接下来很多园区配套服务业不能照搬照抄国外,如果是杭州近郊项目也根据江浙人的习惯,包括建筑风格,未来的思路配套也好,这些生活配套不是简单叠加到这个项目上。

  李琦:单从去年公司建设这一块,有几个市场一直还是比较稳定的,第一是绍兴市场;第二,海南市场比较稳定,近几年的销售还是比较稳定的;杭州市场也还比较稳定,想象当中这几个市场还可以。另外西南的郑州,这些区域市场反应还是比较稳定的。

  俞英姿:每年地价拍出来的时候总是觉得比较贵,去年下半年万科拿的4块地价格还是比较合适,今年上半年从杭州的销售态势来看的话,包括外地的企业也是非常看好杭州的房地产市场,这样也导致了整个杭州房地产地价的上升。在整个操作过程当中,在这样的地价上对开发商的要求会更高。刚才说的速度战,如果时间拉长的话,利润就被财务成本吃掉了。第二,公司的融资成本也决定地价能否拿下来做的重要要素,所以说在未来房地产开发过程当中,对企业本身的融资成本和本身营造速度的经营能力,这个挑战是非常大的。

  石焱:地价来说,我们去年拿了3块地,拿的地价还是相对比较合理。今年拿了城东新城一块地,其实比去年这块地要高3千块钱左右。总的来说,地价合理不合理,角度不一样,可以不同来理解,从开发公司来说可能认为是合理的,因为很多企业是第一次进杭,战略性的步骤,所以这块地再高的价格就拿下来,从开发公司的角度是合理的。从市场角度来说,现在所创新高的地价都是预估了两年左右的升值空间,至少按照现价相对是比较高的,基本上没有利润,或者是高于成本线了,这个角度上相对会有不合理的因素在。

  我个人认为作为土地的市场价格来说,因为这段时间和外来企业聊得也比较多,很多企业看待外来大鳄进杭州,杭州的市场和本土企业所看的市场角度完全不一样。

  主持人:这一点上半年太震撼了,大概有十来家企业和我交谈,他说我们看杭州哪儿都合理,价格哪里都好,他们的坐标系不一样,他们拿着北京、上海、深圳的坐标系来衡量,他认可杭州是一线城市了,这样的前提下杭州是门槛最低的,性价比最高的,他们是这样来认为。

  石焱:包括我们现在在看的城东新城,北开也去看了,南面临高架,很吵,我们估计8千能拿下就很好了,后来他们认为到武林门3、4公里的距离,要是北京就是二环以内。我们这次到深圳和广州看了一圈,我们杭州的房价和他们比差距还是大的。到深圳去看,龙华这样偏远的地方全是两万以上,蓝山区那边都是四万多,再低的房子就不太有。到了深圳湾这一带,一般的排屋起步就是五六万,我们看了之后看看,同等的消费水平杭州的房价还是有空间,外来大鳄的坐标系和我们定的是不一样的。

  刘霞:我补充一点,景瑞连续多年在房产运营效率上获得前十强,我们景瑞御蓝湾这块地是1月31号拿的,预计开盘节点,公司内部定的开盘节点是9月20号,短短7个多月的时间,整个项目就可以面市了,为什么提到这个问题,这个就涉及到景瑞有自己非常成熟的产品线,它有自己的御蓝湾系,以及望府系,直接复制粘贴,这也说明我们公司是非常专业的房地产开发公司,有成熟的产品线,有成熟的公司制度,有成熟的开发思路,包括公司成熟的人事关系,我们所有人都是从各个项目公司整合来,在市场方面会选择杭州本土的,我们都是杭州本土招聘进来的,各个角度都是非常成熟,直接拷贝过来就可以了。而且这样的开发速度在我们集团不算快的,绍兴项目以及宁波项目,绍兴望府在鉴湖板块,高端排屋别墅项目,它的速度也是比较快的,这个一直以来是我们公司引以为傲的。

  刚需之下怎么造好房子,这个就提到前面一个问题,怎么看待市场性价比,提到刚需就想到高性价比,怎么理解这个概念,有些人认为性价比比较高就是价格比较低,它有太多的坐标轴和系数决定这个概念,性价比就是你花1千块钱可以买到2千块钱的享受过程,刚需之下来做我们这个项目,怎么做好市场定位,找准客户群,在合理价格区间内最好的打造我们的产品,因为我们有成熟的产品线,对市场有非常深入的研究,进入杭州之前就做了非常全面的,包括去采访我们的目标客户群,我们做过10万份问卷调查,做了等等基础工作来定位我们的项目,在这个基础之上来造好房子。

  主持人:好的,感谢四位嘉宾和我们一道分享了他们对市场,对产品,对城市的看法。

  我也简单谈一谈,什么样的好房子,心目中的好房子,我基本上同意刚才几位嘉宾的看法,我觉得应该是有不同的理念,每个人的判断价值是不一样的,价值观是不一样,随着财富积累、年龄层次以及生活,它的目标完全不一样。

  第二是怎么看待上半年的市场,上半年是在去年次新高的惯性下运行的,而且是在迷茫中运行的,因为政府也没有任何表态,这个惯性现在已经有减弱的趋势了,当然大家都在说指望三中全会,但是从各种迹象来看,我没有把十八届三中全会寄予十七届三中全会和小平南巡那样的期望。

  如何看待各个地方的市场和性价比,我个人认为中国一线城市的需求,现在大家已经形成比较大的共识,去年一年的走势,一线城市跌的最快,回升也是最快,不一定价格上涨,但需求一定存在的阶段。

  刚需之下怎么来造好房子,我基本同意刘霞的看法,我认为石焱他们研究得更准,户型,配套,在郊区板块自己小区500米范围内的配套非常重要。

  顺便谈一谈胡老师刚才对话的几个话题,钱荒对房地产市场有影响吗,如果这种钱荒是国际上对中国市场的抗衰,甚至外资大量的撤离,现在的市场有些信号确实不是很好,那我觉得这个钱荒可能变成一种危机的话,那我认为影响还是很大的。房产税会在杭州推出吗,我同意刚才孙维强的看法,迟早是要推的,我认为在没有立法确定,没有游戏规则,没有土地出让金取消,至少下降,或者从源头收起,比如现在就告诉你,华家池这块地以后是要收房产税,你自己去拿的话掂量价格,买房的人要告诉他,买这个房子要收房产税,这是法不诉及既往的原则,在法律都没有确定的情况下,我个人认为推出就比较难。

  今天我们论剑2013地产高端访谈暨浙江人居经典颁奖仪式就到这里,感谢所有的嘉宾,感谢所有的读者和购房者来参加,谢谢大家,再见!

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